摄影 | 《巴伦》Breno Assis

美联储目前可能没有预测到经济衰退，但美国经济的命运迟早会变得更糟。

当这种情况发生时，纽约州罗切斯特市(Rochester)的房主们就可以放心了。

Redfin(RDFN)公司的一项新研究将罗切斯特市列为下一次经济衰退时，房地产市场低迷风险最小的城市。Redfin使用以下指标计算了全美50个最大城市的经济衰退风险:

1、住宅销售价格与家庭收入之比的中位数

2、2018年售出房屋的平均贷款额与价值之比

3、基于每年房价标准差的房价波动性

4、房屋销售的份额翻倍，即在12个月内以不同的价格售出两次

5、当地就业的多样性，基于两个随机选择的工人在同一领域的可能性

6、当地经济中依赖出口的份额

7、户主是65岁或65岁以上的当地家庭比例

根据每个因素对房地产市场低迷的影响程度，对这些因素进行了不同的加权，从而得出一个总体评分。

罗切斯特市的得分最低，为30.4%，其次是纽约州布法罗市(Buffalo)，得分31.9%和哈特福德市(Hartford)，得分为33.9%。总体而言，十大最不可能出现经济衰退导致的房地产市场低迷的城市都位于密西西比河东岸。

另一方面，加利福尼亚州里弗赛德(Riverside)的得分为72.8%，是房地产市场低迷风险最高的城市，其次是凤凰城(Phoenix)，得分69.8%和迈阿密(Miami)，得分69.5%。大多数高风险城市集中在加利福尼亚州和美国南部各州(the Sun Belt)，除了美国罗德岛的普罗维登斯，它在Redfin的名单上排名第五。

罗彻斯特这样的城市与里弗赛德之间有许多不同之处。首先，大多数高风险城市都位于受美国经济大衰退影响最严重的地区。与其他地区相比，这些地区的房价波动更大。

根据Redfin的说法，有几个因素导致了这种波动性。这些市场往往吸引更多想要大赚一笔的购房者。总体而言，这些城市投资者活动的增加推动了房价的上涨。这就迫使房主们借更多的贷款来购买房产。

因此，当经济衰退冲击这些城市的当地经济并导致裁员时，对于那些收入减少的家庭来说，更大的贷款数额可能意味着更大的负担。然后，这些房主中的许多人将会拖欠他们的债务，随之而来的取消抵押品赎回权将对这些市场的房价产生下行压力。

Redfin考虑的另一个因素是每个城市对出口市场的敞口。因为即将到来的经济衰退很可能是由美国和中国之间正在进行的贸易争端引起的。Redin推测，更加依赖全球贸易的地方经济可能会受到整体经济衰退的更大影响。

Redfin的报告总结说，对于美国其他地区的所有房屋拥有者来说，好消息是，下一次经济衰退不会像上一次那样由房地产市场本身推动。

Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟(Daryl Fairweather)在报告中称：“房价目前处于高位，但房价高企是因为供应不能满足需求，这意味着没有泡沫破裂的风险。如今大多数获得融资的房主拥有良好的信用和房屋净值作为缓冲，这使得他们不太可能拖欠抵押贷款。”

就对房价的重大影响而言，经济大衰退是一种反常现象。以往的经济衰退对房价的影响要小得多ーー在互联网泡沫引发的经济衰退中，那段时间的房价实际上是上涨的。

本文最初发表于 MarketWatch。

翻译 | 小彩

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《巴伦》(barronschina) 原创文章，未经许可，不得转载。英文版见2019年9月10日报道“The City Least at Risk in the Next Recession, According to a Study”。

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