摄影 |《巴伦》Kent Rebman

想要腾出400万美元来让你的退休生活衣食无忧，或者还清你的抵押贷款吗？

如果您是一位年长者，并对美国加利福尼亚州或纽约市地区或其他市场深有研究——在这些地区，许多房主房屋富裕，但现金匮乏——那么您也许仅用自己的房屋就能稳赚一笔。巨额反向抵押贷款(reverse mortgages)市场已经重焕生机。

长期以来，反向抵押贷款一直被视为不得已而为之。反向抵押贷款是指退休人员通过住房抵押获得房屋净值，只要他们还住在那里，就不必偿还贷款。几年前，金融专家开始发表研究报告，表明策略性使用反向抵押贷款，可以帮助退休投资组合更好地在市场中生存，或者让老年人不那么急于申请社会保障福利。

退休养老金律师巴里·萨克斯(Barry Sacks)曾发表过一份有关反向抵押贷款的研究报告。他表示，退休人员应该遵循一个简单的公式：如果市场上涨，就用退休账户投资获取收入; 如果市场下行，就用反向抵押贷款。

经过一系列初步研究，反向抵押贷款有望成为主流产品。但2017年，联邦政府提高了初次抵押贷款保险费率，并降低了联邦政府担保的反向抵押贷款的贷款限额，此举再次震荡了市场。

现在，贷款金融机构已经开始发行不受新的联邦规则约束的自营巨额住房抵押贷款。住房抵押贷款在那些高房价的地区变得很受欢迎，那里的退休人员可能坐拥大量房屋，但仍缺少收入。目前，大多数巨额反向抵押贷款都是一次性付款的。但放贷机构正开始推出巨额抵押贷款，其中除了一次性付清外，还包括一项信贷额度。

老年人正使用巨额抵押贷款来偿还常规传统抵押贷款，或为颐养天年或生活开支筹集资金。美国反向金融公司(Finance of America Reverse)负责退休策略的副总裁史蒂夫·雷斯奇(Steve Resch)说，他的公司正在为婴儿潮一代提供大量的反向抵押贷款，他们比上一代人更能适应债务。

退休研究员韦德•普法乌(Wade Pfau)曾写过一本关于反向抵押贷款的书。他表示，尽管保险费上涨，其他老年人仍然应该使用联邦政府担保的、信用额度的反向抵押贷款，来使他们的退休账户更为富余。

在2017年保费上涨后，普法乌重新在计算机上运行了他的模拟程序，以测试他的策略在市场下行时是否仍然有效，结果是肯定的。他表示: “我仍然发现了反向抵押贷款的价值——或许没有规则改变之前那么大。”

反向抵押贷款是如何运作的？

这些贷款允许62岁及以上的老年人以房屋净值作抵押贷款。他们年纪越大，可以借的钱就越多。在最近一次相关规则更新之后，联邦政府担保的反向抵押贷款上限将从明年1月1日起调整为76.56万美元。

贷款通常在他们去世或出售房屋时偿还。只要借款人继续缴纳财产税和房屋保险，他们就可以在不支偿还押贷款的情况下，在自己的房子里度过余生。银行无法收回这笔贷款，这是反向抵押贷款的费用高于传统抵押贷款的一个重要原因。

一般来说，老年人要到囊中羞涩时，才会使用反向住房抵押贷款。

但是普法乌和其他一些研究人员认为，这种使用方法是错误的。他们表示，借款人应该在退休后尽早申请反向抵押贷款，以便在市场低迷时期保护自己的退休投资组合。

长期以来，退休人员的一个经验之谈是，他们可以每年会从退休投资组合中提取4%的资金，而不是花光所有的钱。但一些专家认为，低利率和股市泡沫可能意味着目前这个实际数字接近3%。

反向住房抵押贷款可以让退休人员在提取存款时更无顾忌。退休养老金律师萨克斯表示，对于那些房屋净值超过退休金账户规模的人来说，情况尤其如此。根据他的计算，这些人每年可以安全地领取到高达6%或7%的资金。

成本考虑

在2017年之前的几年里，美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)要求借款人在办理反向抵押贷款时，只需支付房屋价值0.5%的抵押贷款保险费。一些贷款机构消化了这笔费用和其他初始费用，这样借款人就可以在几乎零首付的情况下获得贷款。但政府在回购陷入困境的贷款时，遭受了巨大损失。

“这种情况对政府来说不太好”，雪莉·焦尔达诺(Shelley Giordano)表示。她是伊利诺伊大学房屋净值金融规划学院(Academy for Home Equity in Financial Planning)的创始人。

因此，政府将初次抵押贷款保险费提高到2%，同时降低了消费者可以借贷的额度，以及其他一些变化。

较高的预付费用损害了联邦政府担保的反向抵押贷款市场。但它们帮助重振了自营反向抵押贷款市场，该市场在10年前房地产市场崩盘后已经枯竭。

玛丽·乔·拉法耶(Mary Jo Lafaye)是奥马哈互惠银行(Mutual of Omaha)加利福尼亚马林县(Marin County)分行的抵押贷款发起人，当地房价中位数超过110万美元。她提供反向抵押贷款，借款人从中提取高达400万美元的资产净值。

虽然这些反向抵押贷款最常见的用途是偿还传统的抵押贷款，但拉法耶也看到越来越多的老年人用它们来颐养天年，支付长期护理费用。

她最近为加利福尼亚州圣布鲁诺市一位82岁的老人提供了贷款，这位老人住在价值200万美元的房子里，他的妻子患有阿尔茨海默症。他把她安置在一家每月费用8000美元的护理机构，这烧光了他的退休储蓄。他还在为一笔35万美元的传统抵押贷款支付月供。

他获得了100万美元的反向抵押贷款。其中包括35万美元用于偿还传统抵押贷款，15万美元的现金，以及50万美元的信用额度来支付他妻子的医疗费用。

拉法耶估计，房子的升值将超过每年支付的利息金额。换句话说，如果加州房地产市场持续升值，他的房产对他的女儿来说仍然具有重大价值。如果市场崩溃且没有反弹，他的贷款将不会受到影响，尽管他的女儿继承的钱会少一些。他采用的是浮动利率抵押贷款，目前利率为5.68%。

三年前，马萨诸塞州普利茅斯(Plymouth)的理财规划师比尔·海耶斯(Bill Hayes)表示，他的牧师请他帮助一个寡妇，她的医疗费用、税收和房屋维护费用使她的生活捉襟见肘。

海耶斯帮助她获得了10万美元的反向抵押贷款，使她能够付清账单，同时给她带来额外的收入。“她能够在家里安度余生，维持她现有的生活方式。”他说，那个寡妇去年去世了，她的女儿最终买下了这处房产。

海耶斯表示，如果没有反向抵押贷款，这位寡妇可能在去世前几年就被迫卖掉财产。他说：“她没有其他办法，几乎家徒四壁无以为继。”

翻译 | 张愉康

版权声明：

《巴伦》(barronschina)原创文章，未经许可，不得转载。英文版见2019年12月14日报道“Reverse Mortgages Can Help House-Rich Seniors Free Up Cash for Retirement. Here’s How They Work.”。

（本文内容仅供参考，投资建议不代表《巴伦》倾向；市场有风险，投资须谨慎。）