这是房地产行业和房屋建筑类股票的最好年景，但这可能也就是它能达到的最好状况了。

房屋建筑商信心满满之际，11月房屋开工数超过预期，这使得房屋建筑类股接近52周高位。

但在房地产市场欣欣向荣的表面之下潜伏着麻烦。美联储降低抵押贷款利率的政策同时也推高了房价，使得购房成本更高，而不是降低。

可以肯定的是，这不是大多数经济学家所预料到的。2019年，住房和整体消费支出一直是经济增长的一个有利因素，并且这种情况将持续到2020年。

“美国房地产业在2018年经历了一段艰难时期，因为四年加息进程和利率水平上升对该行业的影响存在滞后效应。2019年情况发生了逆转，而这一滞后影响将持续到2020年。”Strategas Research经济学家唐·里斯米勒(Don Rissmiller)和埃里卡·哈里·康普(Erica Halie Comp)在一份研究报告中写道。

这对整体经济来说是一件好事，因为房地产行业是影响经济的关键摇摆因素。Macro Intelligence 2 Partners首席经济学家朱利安·布里格登(Julian Brigden)表示，在金融危机之前，新屋开工数和美国国内生产总值(GDP)增速一直非常接近。但在此前繁荣期过后的萧条之后，房地产市场在漫长的经济扩张过程中已经落后了。

“好消息是，在从危机后最低点爬升了十年之后，新屋开工数再次接近GDP增速。但问题是，接下来会怎样?”他在一份客户报告中写道。

在新的一年里，房地产将继续成为经济的利好因素。30年期固定按揭利率约为3.75%，较9月初约3.5%的低位有所上升，但远低于2018年5%的高位。

然而，布里格登指出，表面之下还有一些问题。由于美联储多年来的宽松政策，房价已经被推到“高得吓人的水平”，从周期低点上涨了大约三分之一，新房价格达到31.6万美元，现房价格达到27万美元。更高的房价意味着更高的首付额，因为零首付抵押贷款的日子早已一去不复返。从月度固定开支的角度看，较低的抵押贷款利率和较高的房价并没有什么不同。

例如，对于一笔20万美元的30年期固定利率贷款，假设利率为5%，那么每月支付的利息和本金为1073.64美元。按3.5%利率计算的24万美元贷款，每月本息为1077.71美元。(这还不包括大多数购房者每月扣除抵押贷款利息后缴纳的税款。考虑到联邦政府对州和地方税种的扣除额限额为1万美元，再加上已婚夫妇标准扣除额的升高至2.4万美元，对于许多购房者来说，偿还抵押贷款的税后成本高于2017年《减税和就业法案》颁布之前的水平。)

布里格登接着说，其结果是，即使抵押贷款利率下降，“但住房价格如此昂贵，以至于负担能力仍然是一个关键问题。”从大局来看，抵押贷款申请数量仍然保持在过去几年大幅波动范围之内，甚至自2019年夏天以来上升了7%。

这反过来可能意味着，房地产活动最乐观的情况是停滞不前。在这种情况下，目前基于低基数的30%的房屋销售增速可能会逆转，并最终转为负值。

这对房屋建筑类股来说是个坏消息，它们盈利增长可能更加艰难。2019年的涨势中，它们也算得上是股市明星。布里格登指出，SPDR标准普尔住宅建筑商ETF(XHB)2019年迄今为止的涨幅比标普500指数高出约20%。

在2018年第四季度遭受重创之后，房屋建筑商ETF在2019年强劲反弹，上涨50%并接近2018年1月和2006年危机前的高点。但布里格登发现，这种相对领先的优势似乎已经在10月底结束了。2018年第四季度低迷业绩过后，盈利更容易取得大幅增长；但在2020年，这种轻松得来的同比涨幅会难以实现。

“实际上，考虑到春季(同比)增幅可能降至零甚至负值的风险，我们不禁想起该指数在2018年的表现。那时，经过1月的乐观情绪高点之后，它连续下降了11个月，直到圣诞节。累计35%的跌幅不仅抵消了2017年的全部涨幅，而且还低出更多。”布里格登写道。

“这带给我们一个根本性问题:：美联储政策的不足之处在于，它归根结底只是推高了资产价格。尽管理论上有可能无限推高股票等金融资产的价格，但对于现实世界的资产而言，决定其价格涨跌的是负担能力。”他总结道。

更高的股票价格让每个人都更加富有，但是更高的房价则是一把“双刃剑”。房价上涨使房产所有者更加富有，但也给那些在高成本地区寻求住房的人设置了巨大的障碍。只要问问旧金山、纽约或温哥华地区的人就知道了。

市场会发挥它应有的作用，使较高的房价回归到合理水平，同时不可避免地造成社会影响。然而，房屋建筑商股票不太可能避免这种影响。与此同时，经济增长的支柱之一可能会衰弱。

翻译 | 小彩

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《巴伦》(barronschina)原创文章，未经许可，不得转载。英文版见2019年12月18日报道“Low Mortgage Rates Don’t Help if Houses Are Too Expensive”。

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