即便利率突然上升,REITs投资者也不必惊慌
文 | 《巴伦》撰稿人劳伦斯·C·施特劳斯(Lawrence C. Strauss)
编辑 | 李成章
2019-08-14 22:51:32
花旗研究表示 ,房地产投资信托基金的估值是合理的。

摄影 | 《巴伦》Omkar Jadhav

对于房地产投资信托基金(REITs)来说,利率走低可能是一个利好因素——部分原因是低利率降低了它们的借贷成本。但是,如果全球经济的基础变得更加稳固,利率突然飙升,REITs又会怎样呢?

投行Evercore ISI的房地产研究负责人史蒂夫•萨克瓦(Steve Sakwa)认为,房地产信托基金在这种情况下应该会维持良好态势。 8月12日,萨克瓦在给客户的一份报告中写道:“房地产投资信托基金的估值似乎可以消化利率上升的影响。”

目前而言,几乎没有迹象表明利率环境即将逆转。过去几个月,由于宏观经济方面的担忧,比如中美之间不断升级的贸易争端,投资者纷纷涌入美国国债市场,导致收益率下降,价格上涨。同时,德国和其他一些国家发行的政府债券收益率已为负值。

8月12日,10年期美国国债收益率下跌至1.64%,低于8月9日的1.73%。标准普尔500指数12日下跌约1.2%,而富时NAREIT美国房地产信托基金指数(FTSE Nareit Equity REITs Index)小幅下跌0.3%。

尽管大局如此,利率在过去一年里一直在上下波动,不能排除出现利率逆转的可能性。

如果利率真的回升,萨克瓦说:“人们不必对房地产信托基金的前景产生恐慌,说‘啊,全完了。' 估值会变得相当合理,我们也会对全球经济的大环境感觉更好。”

萨克瓦认为房地产信托基金能够消化更高利率的影响,这取决于这些证券的收益率与10年期美国国债收益率之间的息差。

对于房地产投资信托行业的收益率,萨克瓦使用其隐含资本化率——其净营业收入除以其市值。 有点类似于股息收益率,这是一个用来评估房地产信托基金价值的指标。

根据Evercore ISI的数据,整个房地产投资信托行业的隐含资本化率最近为5.2%,而10年期美国国债的收益率为1.7%。数据还表明,这两个数据之间3.5个百分点的息差,高于3.16%的长期平均水平。

假如10年期国债收益率上升至2.2%,而房地产投资信托基金的资本化率保持不变,那么这一息差将与2002年以来的平均水平持平。

花旗研究(Citi Research)美国房地产团队负责人迈克尔•比勒曼(Michael Bilerman)上周对《巴伦》表示 ,他认为房地产投资信托基金的估值是合理的。该行业的股息收益率约为4%。

花旗研究的数据显示,房地产投资信托基金最近的交易价格,是其调整后经营收益预期(adjusted fund from operation)18倍。这是一个关键的行业指标,不包括某些经常性的资本支出,比如更换公寓地毯。这一指标的十年平均值为18至19倍。

翻译 | 小彩

审校 | 刘佳玮

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《巴伦》(barronschina) 原创文章,未经许可,不得转载。英文版见2019年8月13日报道“REIT Investors ‘Don’t Have to Panic’ if Interest Rates Rise”。

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