差不多三年半前，英国投票决定脱离欧盟(European Union)。在那之后，脱欧带来的不确定性给英国的房地产市场造成了严重拖累。

买家和卖家都停下脚步，等待英国脱欧前景明朗化。与此同时，房价涨幅陷入停滞，交易量也有所下降，市场信心遭到沉重打击。

Nationwide之前发布的房屋价格指数显示，在举行脱欧公投之前的几个月中，英国的年化房屋价格涨幅徘徊在5%左右。

但Nationwide最新发布的数据显示，英国房价的涨幅已经连续10个月低于1%，9月份同比仅上涨了0.2%。

房地产经纪公司第一太平戴维斯(Savills)发布的报告显示，今年上半年英国的房屋交易量也有所下降，比过去10年的任何时候都要少。

目前官方宣布的脱欧最后期限是10月31日，脱欧的最终结果将影响到未来几个月乃至几年的房地产市场走势。

投行瑞银(UBS)认为，在脱欧问题上，本月底最有可能出现的三种情形是：脱欧日期再次推迟；英国和欧盟达成脱欧协议；英国无协议脱欧。

以下是专家就这三种情形对英国整个房地产市场影响的分析。

情形1：脱欧日期再次推迟

瑞银认为，这是最有可能出现的情形，如果实际情况果真如此，那么预计目前的情况可能不会出现多少变化。

第一太平戴维斯住房市场研究主管卢西恩·库克(Lucian Cook)称，“脱欧公投结束以来，整个英国的房价涨幅从5%降至基本持平，这反映出这样一个事实：即尽管利率处于令人难以置信的低水平、失业率持续处于低位、工资增长势头良好，但住房市场仍严重受制于市场情绪。”

库克认为，如果脱欧日期再次推迟，那么这种情形可能会继续存在。

他预计，市场将继续以需求为基础而且对价格较为敏感，交易量不会有很大改观。

但库克称，脱欧日期再次推迟还会产生一个风险，那就是“从伦敦房地产市场蔓延至其他地区的困境会进一步扩大到更多地区。”

公投结束以来，伦敦房地产市场受到的打击比其他任何地区都更严重，无力购买和高价值住宅（伦敦有很多这样的住宅）印花税的上调令市况雪上加霜。距离伦敦最近、房价普遍较高的地区的市况也和伦敦一样最为疲软。

房地产经纪公司Hamptons International研究主管阿尼莎·贝弗里奇(Aneisha Beveridge)称，房地产市场出现多大程度的变化将取决于脱欧日期会推迟多久。

3月份英国宣布把脱欧最后期限从当月晚些时候推迟到10月时，房地产市场活动曾出现反弹。“那时人们都说自己受够了这种不确定性，他们一直在等着看看会发生什么，最后却什么都没有发生，”贝弗里奇说。“如果脱欧日期再次推迟，那么市场活动可能会再次反弹，”交易量可能会增多。

但她同时也称，推迟的时间越短，交易活动恢复的可能性就越小。

脱欧日期再次推迟可能会给英镑带来提振。瑞银预计，英镑兑美元将升至1.25美元至1.29美元之间。英镑目前兑1.24美元。

情形2：英国和欧盟达成脱欧协议

英国不太可能在10月31日前和欧盟达成脱欧协议，但这被认为是最理想的结果。

如果英国和欧盟达成协议，那么“消费者和购房者可能会松一口气，”库克称。

贝弗里奇称，“如果能够达成协议，，那么将为未来几年的市场走势带来一些确定性和信心。市场信心非常重要，房子往往是人们所购买的最贵的东西，在不确定时期是会成为一个棘手的问题。”

预计达成协议会给市场活动带来提振，因为买家一直在推迟做决定，希望等到最终达成协议让他们重拾信心再重返市场。

伴随着房地产市场活动的增多，预计该市场也会恢复增长，但库克认为，市场活动增多和市场增长势头“可能不会持续”。

他称，“过一段时间后人们会发现，英国和欧盟关系淡化带来的问题仍需时日才能解决。”人们会“冷静地认识到，达成协议不一定能保证事情一帆风顺。”

被压抑的市场需求突然释放也会带来价格回调的风险。Mansion Global此前报道称，三年多来一直没有把房子投放到市场上的人可能会制造一个“脱欧瓶颈”，导致供应量增加，房价则因此下跌。

但毕马威会计师事务所(KPMG)的一份报告显示，即便达成协议，今年剩余时间里房价也几乎不会有什么变化，但预计英国西北地区的房价今年将出现最大涨幅，可能达到1.6%。

西北地区是英国房价较为低廉的地区之一，2016年公投以来，该地区房价持续每年上涨。数据供应商Acadata的数据显示，今年7月份西北地区的房价涨幅虽然不大，但仍是全英国最高的。

毕马威预计，预计明年英国全国房价涨幅将升至1.3%，其中约克郡-亨伯地区将以2.4%的涨幅领先全国。

和西北地区的情况一样，公投以来约克郡-亨伯地区的房地产价格一直在上涨，但Acadata的数据显示，该地区7月份的房地产价格仅小幅上涨了0.1%。

与此同时，2019年和2020年伦敦的房地产价格将继续下跌，预计今年最大跌幅将达到4.7%。

Acadata的数据显示，2018年以来伦敦的房价几乎没有上涨，房价跌幅在今年早些时候达到了4.6%的峰值。

瑞银认为，如果达成脱欧协议，那么英镑兑美元汇率可能会大幅上升，升至一年多前的1.35美元左右。

英镑升值可能会降低以美元买入的英国房产的价值，在英外国投资也可能会放缓。

情形3：无协议脱欧

瑞银认为，无协议脱欧是本月底最不可能出现的结果。库克称，这样的结果将带来“最大的不确定性”。

“无协议脱欧会导致房价涨幅下降，短期内房地产市场可能会持续目前的状态，”而且伦敦房地产市场将出现进一步下行压力，他表示。

但和其他经济承压时期不同的是，英国脱欧“已经被讨论了很长时间了，”库克称，并且政府会采取措施为经济提供保护。

他还称，英国可能会降息，政府的支出计划和经济刺激措施将有助于减轻英国无协议脱欧带来的影响。

毕马威认为，无协议脱欧将导致明年英国的房地产价格下跌6%左右，如果市场反应比预期的更强烈，那么跌幅达到10%至20%也不是不可能。

毕马威称，到2020年，英国所有地区的房地产市场都会下跌，预计北爱尔兰地区的跌幅最大，可能达到7.5%，紧随其后的是伦敦，跌幅为7%。

瑞银认为，无协议脱欧对英镑最为不利，预计英镑兑美元汇率将跌至1.12美元左右，以美元买入英国资产的外国投资者则会受益。

本文首刊于Mansion Global。

翻译 | 小彩

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《巴伦》(barronschina) 原创文章，未经许可，不得转载。英文版见2019年10月14日报道“Deal, No-Deal, Delay: How 3 Brexit Scenarios Will Affect U.K. Home Sales”。

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