马克·吐温(Mark Twain)曾说过这样一句俏皮话：“买土地吧，因为它们不能再生。”如今，他这一睿智的建议可以用在购买耕地上。

世界资源研究所(World Resources Institute)的数据显示，世界人口正在膨胀，到了2050年，全球粮食产量需要增加50%才能满足需求。耕地正变得越来越稀缺，气候变化和极端天气使其成为一种更加珍贵的商品。

饮食风尚和大宗商品的波动会影响农作物价格，但即使是在经济困难时期，农业用地往往能够保值。“耕地这样的投资有着天然的护城河，”纽约Goldcrest Farm Trust Advisors联合创始人爱德华·哈格罗夫斯(Edward Hargroves)说。这家公司管理着一个私人持有的耕地房地产投资信托，其中包括两只规模超过6亿美元的基金。不管发生了什么，“人们仍然需要吃东西。”

投资者当下非常关注粮食问题，这不仅仅是因为美国消费者一直在囤积粮食，而因为新冠肺炎疫情扰乱了供应链，一些国家政府限制或禁止了食品出口。联合国预计，全世界面临严重粮食短缺的人数可能会因疫情而增加一倍，达到2.65亿人。

当然，即使对于财力雄厚的投资者来说，拥有和经营耕地也是一项艰巨的任务。虽然这种资产整体上颇具吸引力，但个别作物和种植区域有其自身的复杂性，此外还存在种植多样化的问题。

哈格罗夫斯说：“我们的办法是，投资者不必去做经营耕地的那个人，投资者可以做地主。”哈格罗夫斯曾在知名对冲基金经理史蒂文·科恩(Steven Cohen)旗下的SAC Capital Advisors和斯坦利·德鲁肯米勒(Stanley Druckenmiller)旗下的Duquesne Capital Management担任高级分析师。

投资者一般是从拥有耕地所有权中获利的，其中包括定期的租金收入和随时间推移的资产增值，而不必亲自去种地。

哈格罗夫斯和他的合伙人非常看好购买耕地并将其出租给农户或其他经营者的潜力。Goldcrest Farm Trust Advisors旗下的基金成立于2015年，目前已经在美国六个州投资了超过8万英亩的耕地，种植了超过20种不同的农作物。基金经理关注作物和地理的多样性，但也寻找那些能够让农户选择种植替代作物的土地。

投资耕地的机会很多

美国农业部的数据显示，预计2020年美国耕地的价值将达到2.6万亿美元，2000年时这一数字还不到1.4万亿美元。但哈格罗夫斯称，作为一种资产类别，耕地投资还是一个新生事物，全球范围内管理的相关资产的规模约为350亿美元。

随着农民的平均年龄正在上升，一些人把投资机构视为一种兑现和退休的方式，因此积累更多土地的机会在继续增多。哈格罗夫斯说：“投资者仍有很多机会买入这一资产类别。”

虽然大多数投资耕地的基金是私人的，但投资者可以选择公开交易的房地产投资信托(REITs)，例如Farmland Partners Inc. (FPI)和Gladstone Land Corporation (LAND)。这种投资方法可以为投资者带来多样化和流动性，但随着而来的代价是较大的波动性——大宗商品价格的波动、汇率波动和贸易争端等。2018年Farmland Partners Inc.的股价下跌了43%，过去五年平均跌幅为6.6%。Gladstone Land Corporation的表现要好一些，过去五年的年均回报率为6%，但期间波动非常大。

投资耕地能让投资组合更平衡

和其他房地产一样，不同地区的耕地价格不尽相同。但总体而言，在计入土地价值和现金地租收益之后，过去50年美国的耕地投资只有五年回报为负，其他时间里回报均为正。

耕地也往往和其他资产类别没有太大相关性，而且和黄金也不一样（巴菲特曾说黄金起不到任何作用），耕地相对而言不受长期趋势和经济冲击的影响。Nuveen的研究发现，自1999年以来，美国耕地投资只有一个季度出现了负回报率（002年第一季度为-0.01%）。此外，在股市下跌期间，耕地价值都是上升的。

投资耕地还是一种对冲通胀的手段。虽然经济衰退通常不会导致通货膨胀，但当经济复苏时，为了应对疫情而采取的大规模政策刺激可能会导致通货膨胀飙升。

翻译 | 小彩

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《巴伦周刊》(barronschina) 原创文章，未经许可，不得转载。英文版见2020年5月5日报道“Future Returns: Farmland Can Create a Well-Balanced Portfolio”。

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