新冠病毒疫情使许多人在最求财务独立和提前退休路上的一个关键决定变得复杂起来：是租房还是买房？这个决定很关键。

特别是出租房屋，可以在未来几年产生稳定的收入，是FIRE运动追随者常见的一个策略。但是，创纪录的失业率使许多人无力支付房租，这表明作为房东，获得稳定租金收入的前景不再明朗。

与此同时，疫情在大城市集中爆发，加上在家隔离的政策，促使一些人去他们想去的地方购买房产，而不是选择在离工作地点较近的地方。创纪录的低抵押贷款利率也增加了他们自己买房的动力。

没有任何一个方法是适合所有投资者的，但下面这些问题可以帮助人们作出决定，是购买房产，还是租赁房屋。

你的现金流如何？

当人们购买自己的第一套出租房时，他们可能希望马上能赚钱，艾米莉·R·戈德曼(Emilie r. Goldman)说，他是一个持证财务规划师，也是加利福尼亚州圣马特奥市Tamarind Financial Planning创始人，专门从事FIRE运动规划。

事实上，持有和维护一个理想的租赁房产需要有健康的现金流，因为它可能需要一段时间才能获利。“通常，当你刚进入房地产行业时，现金流是负的，”这位顾问说：“你要有首付，有所有的支出——还会有持续的支出。”

拥有一个家对你来说重要吗？

大多数投资者属于两类中的一类：他们要么认为拥有自己住房是人生的最高目标，要么不这样认为。

戈德曼表示，对于一些人来说，这场疫情可能会动摇他们的想法——也许他们以前从未想过拥有自己的住所，但现在他们想搬到农村去，以减少与人口密集的城市环境的接触。“这完全是个人决定，”她说。

撇开疫情因素不谈，还有其他财务方面的考虑要记住。例如，拥有出租房产可以让投资者将他们的投资资金进行杠杆化利用。房东可以抵消抵押贷款利息，以及保险和维修费用，这些费用是房东必须支出的。相比于房屋本金在75万美元以下房东，可以抵消押贷款利息，拥有住房还有一些不那么明显但意义重大的好处，包括降低被迫搬家的风险和固定住房成本。

你是否有时间、技能或资本可以贡献？

戈德曼表示，另一个重要因素并未因疫情改变：投资者必须将拥有出租房产视为一项商业，而不仅仅是一项投资。必须拥有或发展能够为商业做贡献的技能，再加上你日程安排的灵活性，可以使拥有租金更加有利可图。例如，如果你擅长维修，有室内油漆或装修经验，擅长推销你的房产和筛选租户，或者能够自己做草坪护理，你就能提高利润率。戈德曼表示：“在我看来，降低运营费用的能力正是人们增加股本和收入的原因。”

如果你不想参与维护你的房屋或者与租客合作，你需要雇佣一个物业经理来做这些事情，并负担因此产生的费用。随着疫情的持续，有必要问问自己，在你的风险敞口增加的情况下，展示房产和进行房屋维护是否让你感到舒服。

你的最终目标是什么？

这场疫情已经改变了许多企业的经营方式，包括出租房屋。现在考虑必要的预防措施是很重要的，但同样重要的是你对未来的展望。

一开始，投资者可能不清楚他们是否希望出租房产成为他们的一个副业，或者最终成为他们的主要收入来源，或者他们什么时候愿意出售。戈德曼表示，潜在的房东需要问问自己，他们持有房产的目的是什么，并确定他们持有房产的时间范围。

她还建议考虑一个退出策略：你会把房产留给你的继承人吗？或者你会在几十年后卖掉它，然后依靠它产生的利润生活？

全球范围的健康危机使得房地产投资在某些方面变得更加复杂。但总体而言，基本面仍然适用。

翻译 | 小彩

版权声明：

《巴伦周刊》(barronschina)原创文章，未经许可，不得转载。英文版见2020年7月26日报道“Which Is Better for Your Early-Retirement Strategy: Being a Homeowner or a Landlord?”。

（本文内容仅供参考，投资建议不代表《巴伦周刊》倾向；市场有风险，投资须谨慎。）