后疫情时代，中国在世界舞台上的角色将如何改变？这对中国商业房地产投资又意味着什么？在这一充满不确定性和波动性的时期，投资者尤其需要区分影响其做出投资决策的短期影响因素和支撑长期增长的结构性驱动因素。

总体而言： 

• 城镇化、基础设施和消费等中国房地产市场的许多结构性增长动力并未受到削弱

• 中国政府正在调整和加速部分结构性改革；我们预期这些长期增长动力的发展方向将变得更明确且更具针对性

• 潜在的去全球化趋势意味着，考虑分散投资时包括中国房地产较以往更加重要。尽管如此，短期震荡和波动不可避免，因此至关重要的是要挑选韧性较高的市场和行业，令未来的收益更有保障

中国在全球经济中地位如何？

自2013年以来，中国就已成为全球最大的商品贸易国，并在2014年成为世界最大的经济体（按购买力平价计）。尽管受地缘政治紧张局势加剧和新冠肺炎疫情的影响，但预期中国经济增长速度仍至少是其他主要经济体的两倍之多。自新冠肺炎疫情爆发以来，中国政府迅速采取了强而有力的管理措施，更早地控制了疫情的传播。凭借相对自给自足的供应链，中国正在逐步恢复常态，避免受全球爆发新一轮疫情风险影响。

如今，中国已成为全球经济链的主要中心之一。据联合国贸易和发展会议(UNCTAD)的数据，截至目前，全球贸易中约20%的制造业半成品来自中国（2002年为4%）。根据麦肯锡全球研究所(McKinsey Global Institute)在2019年的另一项研究，早在中美摩擦升级以前，中国对世界其他地区的依赖程度已在减少，反而是世界对中国的依赖却在不断增加。若中国半成品出口急速放缓很可能会对世界其他地区的产能造成影响。

如何实现经济复苏和结构调整？

政府已尽可能因地制宜实施一揽子措施和政策应对。其中包括：

• 为私有行业（尤其是中小企业）提供支持

• 各大银行贷款延期、降息并增加贷款额度；

• 减税降费，2020年为企业“减负”超过人民币2.5万亿元。

• 深化金融市场改革

• 已取消金融业外资持股限制；部分全球资产管理公司已申请在中国设立全资基金管理公司；

• 2020年4月，政府宣布实施REIT试点计划，拓阔在岸投资渠道。

• 发展新经济和新基建是国家的战略重点

• 2020年发行约人民币3.75万亿元的地方政府专项债券（比2019年增加人民币1.6万亿元），专注于发展新基建；

• 通过提供融资和税收激励重点发展相关行业，鼓励风险投资，并降低资本市场准入门槛。

通过综合运用财政、货币和投资政策工具，将资金引向有需要的领域，中国政府致力在2020年创造900万个新就业岗位。具体而言，预计金融改革将提升金融行业的透明度和治理水平，扩大境内投资选择，推动家庭储蓄投资从住宅市场转向资本密集型的商业地产和基建项目。

在新经济发展方面，5G技术的商业化和工业物联网的应用具有更高的乘数效应。长期而言，它们有望催生出新的消费需求，减少对技术进口的依赖，改革供应链，同时提升物流行业效率。

在新冠肺炎疫情爆发前，我们发现金融业、高端制造业、医疗保健、电信等行业已成为房地产需求的主要驱动因素。倘若援助政策能妥善落实，这些行业有望更快复苏，从而推动现代物流、专注于新经济产业的商业园区和数据中心以及一线城市的部分办公室物业需求将实现更加强劲的增长。简言之，目前发生的一切非但没有改变，反而加强了房地产市场的发展趋势。

中国房地产具有增强投资组合的属性，投资时机怎么选？

中国是亚太区第二大房地产市场，可投资股票价值达5,400亿美元，占区内总额的23%。而且，随着中国市场不断开放，其已成为日益重要的跨境投资活动目的地，未来必然会不断增长。

除了不断扩大的市场规模、不断改善的流动性和不断深化的资本市场，在此基础上，中国房地产的总回报提供了亚太地区所有国家中最低的跨地区相关性，为投资者的投资组合提供了一个潜在的多元化元素。根据我们的研究，从风险和回报的角度来看，将中国房地产纳入泛亚洲投资组合有望带来双重好处，不仅可以通过改善多元化来降低风险，还可以提升回报。 

2019年对中国房地产投资市场而言是特殊的一年。受去杠杆化的影响，信贷环境收紧，导致境内投资者很难投资于房地产市场。许多境外投资者借此机会加大在中国的持仓。尽管如此，据RCA数据显示，2010-19年期间美国投资者仅占中国商业房地产交易总量的4.6%。即使是在最坏的情况下，即一些美国投资者被迫抛售他们的中国房地产持仓，我们预计这对市场定价的影响也只是暂时和有限的。 

根据RCA数据显示，与全球同类市场相比，中国一线城市的流动性确实相当高。所以， 除了多年来一直在寻求更高回报机会的境外基金外，近年来，主要主权财富基金和部分外资保险基金都已提高对中国资产的配置，目的是更长期地持有中国房地产。此外，国内险企也有意愿增加对国内房地产领域的投资，以获得相对于海外市场更高的经风险调整后的回报。

在货币宽松的支持下，一旦经济复苏，广泛的流动性放宽最终会带动境内基金投资意欲的恢复。2020年第一季度，主要受新冠肺炎疫情影响，中国的外国直接投资同比下降13%。而在四月，这一趋势出现逆转，外国直接投资同比增长8.6%。我们预计，中、短期房地产市场将对外国投资者进一步放宽限制，房地产行业也将借助现代物流、数据中心及商业园区等政策红利，在未来吸引更多投资者的瞩目。 

与固定收益和股票等其他资产类别相比，投资中国房地产并不那么直接。尽管中国正在逐步发展境内REIT市场，但仍有一些关键问题有待解决以使得市场变得更加透明和制度化。与此同时，进入中国房地产市场的渠道主要包括直接投资（大部分是通过在本地有实际业务的主权财富基金和保险公司）、开发商股票和债券、以及私募房地产基金。对于那些没有本土业务、对上市证券波动性承受能力较低的投资者而言，拥有实地执行团队的私募房地产基金提供了更可行的渠道以投资中国房地产市场。

结论

我们认为，包括城镇化、科技和消费等中国房地产的结构性增长动力已得到调整和优化。在内需驱动和外资参与度不断提升的背景下所形成的更多元化的市场，将有助于加大投资者在地区和全球投资组合中对中国资产的配置，但需注意，选取更为稳健的市场和行业是应对未来市场波动的关键。