恒大7月重组,地产9月见底?
作者|《巴伦周刊》中文版撰稿人 黄颖芳
编辑|吴海珊
2022-06-22 12:34:44
房地产行业 5月销售回暖,但销售增速仍然处于历史底部。6月以来,多家机构发布观点认为房地产市场底部正在到来。
停牌三个月的恒大系终于有新消息了。 

6月20日晚,中国恒大(3333.HK)、恒大物业(6666.HK)和恒大汽车(0708.HK)均在港交所发布复牌相关公告。中国恒大表示,正在积极推进重组工作,预期将于7月底前公布初步重组方案。
6月21日,港股恒生指数、恒生中国企业指数、恒生科技指数三大股指均收涨,分别上涨1.87%、2.03%、2.21%。当日港股房地产板块上涨1.40%。此前一天,港股地产板块也出现了上涨,上涨幅度为4.23%。
进入2022年,中国的房地产政策正在逐渐回暖。自5月23日以来,国务院部署的六大方面33项稳经济一揽子措施正在渐渐落实。得益于信贷和调控政策持续加码,6月15日国家统计局公布的房地产行业 5月销售回暖,但销售增速仍然处于历史底部。6月以来,多家机构发布观点认为房地产市场底部正在到来。 
景顺投资认为,7-8月可能会出现更多房地产企业违约,但9月的时候可能会出现好转。目前一线城市住宅地产的价格已经企稳,但二线和三线城市房价还是有些疲弱。但考虑到现在货币政策开始放宽,对于房地产行业来讲信贷周期已经见底,未来可能首套房的购房者在获取按揭贷款方面会容易一些,对开发商的贷款支持也会有所增长,未来几个月价格会逐渐企稳。 
拐点仍未到来
6月15日,国家统计局公布了2022年1-5月宏观经济和房地产行业数据。数据显示房地产行业5月单月新房销售规模和开发投资规模分别环比上涨26%和14%。商品房销售均价、房屋新开工面积和土地购置面积分别环比上涨3%、20%、46%。 
累计来看,1-5月数据显示商品房销售面积为50738万平方米,同比下降23.6%,较1-4月降幅扩大2.6个百分点,商品房销售额48337亿元,下降31.5%,降幅较1-4月扩大了2个百分点。 
从房地产企业来看,5月,房地产行业仍有面临债务危机的企业。
5月30日,花样年控股集团有限公司(下称“花样年”,01777.HK)港交所公告显示:接获Flower SPV4Limited针对花样年就未偿还贷款融资约1.49亿美元向开曼群岛大法院清盘呈请(提呈日期为2022年5月24日)。若呈请通过,花样年将被清盘。6月14日,花样年公告显示,将按照《关于为上市期间特定债券提供转让结算服务有关事项的通知》规定于6月20日转让,转让方式为全价转让。
花样年之前,融创中国(01918.HK)进入2022年以来也出现年报延迟、商票违约、业绩暴雷、债务展期等一系列问题。5月12日,融创中国正式发出公告称公司4月陆续到期的4笔美元债优先票据利息总计1.047亿美元,无法在相关宽限期内偿还利息,这一公告,正式宣告了融创的违约。
但信贷方面出现了一些向好迹象。人民银行此前公布数据显示5月住户贷款中长期贷款增加1047亿元,环比由负转正。
但从房企融资来看,有媒体报道2022以来,已有70家房地产企业在银行间市场发行债务融资工具1475亿元,对应实现净融资454亿元。标普信评数据显示,从2020年11月开始至2022年5月底,民营房企债券净融资额已减少超过2000亿元。
2022年关于房地产行业的政策频繁出台,但数据显示,百强房企销售数据同比仍在减少。 
克尔瑞发布5月销售数据,百强房企5月单月权益销售金额3678亿,同比减少59.07%,降幅与4月基本走平,环比增幅为5.71%;全口径销售单价13545元/平,同比减少7.21%,环比减少12.32%;5月百强企业全口径销售面积为3833万平方米,同比减少56.73%,降幅比上月收窄3.95%,环比增加20.27%。
据观点月度指数2022年1-5月房地产企业销售表现研究报告,5月份前100房企实现权益总销售金额3840亿元,环比增加14.8%,但对比去年同期下降58.3%。1-5月,前100房企累计实现权益总销售金额18525亿元,同比下降54.4%,降幅较1-4月扩大1.1个百分点。 
2022年1-5月排名前三房企碧桂园(2007.HK)、万科(000002.SZ)和保利发展(600048.SH)分别录得权益销售金额为1502.3亿元、1087.7亿元以及1066亿元,同比下降39.9%、41.7%、35.7%。
而据中指研究院数据,2022年前5个月,百强房企销售额同比及房地拿地投资规模同比下滑均超过50%。
2022年1-5月,销售额排名最高的100家房企销售额均值为273.9亿元,同比下降50.7%。其中,销售额超千亿元的房企有3家,较去年同期减少12家;超百亿元房企有70家,较去年同期减少48家。 
据中指院统计数据,2022年前5个月,百强房企拿地总额4681亿元,拿地规模同比下降64.7%,降幅比上月扩大8.8个百分点。 
中指研究院从拿地布局来看,房地产企业在二线城市拿地占比最高,城市群中长三角居首位。从布局城市等级来看,50家代表房企2022年1-5月在二线城市的投资面积占比最高,为63.9%。从布局区域来看,企业热衷于在长三角拿地,占比达到42.3%。前5个月,重点城市拿地金额排名前10位的房企中有半数以上为央企国企。稳健型国企业的资金状况相对较好有直接关系。目前绿城中国(03900.HK)、中海地产(00688.HK)、保利发展(600048.SH)等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局。
观点月度指数2022年1-5月房地产全口径销售面积表现研究报告显示:碧桂园、保利发展、万科排在前三,其全口径销售面积分别为2593.5万平方米、1014.0万平方米、967万平方米。
从新增货值来看,前5个月,华润置地(1109.HK)、滨江集团(002244.SZ)和绿城中国(3900.HK)占据重点房企前三位。华润置地、滨江集团和绿城中国累计新增货值规模分别为634亿元、592亿元和565亿元。
市场基本面底部或已出现?
今年以来,全国多地调整了房地产调控政策,下调房贷利率、降低首付比例、放松限购政策、给予购房者税费优惠及购房补贴、加大公积金购房支持力度、支持人才及多孩家庭改善居住条件等。克而瑞数据显示,截至5月底全国共有134个城市出台地方性政策,出台次数高达149次。
从政策后续影响及2022年前五个月的销售数据看房地产下半年的预期,机构有不同的看法。 
标普信评认为前期出台的各类支持性政策的落地效果大幅不及预期叠加疫情的反复对经济发展和人员流动形成了较大的限制,受到部分核心城市封闭等影响,整体房地产市场的需求受到了一定的压制,而疫情中经济下行压力较大也导致购房者对未来信心较弱进而增加了储蓄导致需求疲软。标普信评研究报告预计,由于需求疲软,2022年全国商品房销售额仍将面临很大压力,全年商品房销售额可能面临15-25%的下滑。
中信证券研报认为,目前销售数据的边际回暖提示市场基本面底部或已出现,需求侧政策积累和局部疫情影响减弱进一步推动市场信心恢复,下半年房地产销售有望持续提升。
东北证券研报认为,未来两个月销售数据层面的市场底部或将出现。2022年6-7月销售环比向上趋势有望保持。但销售数据同比从底部反弹并不代表基本面实质性的回稳,目前市场整体成交仍然处于低位,未来,随着疫情防控形势不断好转,宽松政策进一步向更高能级城市和更大力度工具演进,同时伴随支持房企的融资需求,房地产市场整体或将在三季度末到四季度企稳。 
中信建投认为,2021年下半年以来地产行业销售的调整是对地产过去几年量价齐升的正常回归。未来在房地产行业新常态下,全国商品房销售面积预计维持在16亿平左右。市场担心的需求不足问题正慢慢得到缓解,包括宏观经济的恢复以及房地产政策工具箱的持续打开。中信建投判断2022年4季度,销售有望回正。 
光大证券表示,5月地产销售及新开工单月同比增速均出现拐点,房地产行业基本面底部或已确认。
但是机构之间也有一致的地方,那就是房地产市场将继续出现分化。
中信证券研报认为企业表现分化加剧,开发能力强、交付确定性高、房屋质量有保障的高信用企业市场优势逐渐凸显。看好房屋交易服务平台及看好高信用高效率的地产开发蓝筹。东北证券认为政策宽松环境下,行业贝塔向上趋势依旧,稳健绿档房企加速集中,投融资方面占优的头部央国企优势显现,同时,伴随融资政策的定向支持,民营房企流动性改善机遇增加,估值性价比凸显,可配置可适度下沉至腰部弹性标的。 
标普信评认为,不同能级城市之间的房地产销售表现将更加分化。得益于相对较好的经济、人口和人均财富水平,一二线城市和核心城市圈中的三线城市的房地产需求面临相对较小的下行压力,其他城市可能面临较大的压力。
受到需求疲软的影响,标普信评预计房地产开发企业的经营性现金流将会出现显著下滑,行业整体财务杠杆率将上升,而民营房企将面临现金流萎缩和再融资不畅的双重考验。由于企业自身销售下行带来的基本面恶化,加上金融机构因前期民营房企信用风险事件产生的避险情绪不会快速恢复,预计民营房企再融资环境的恢复仍需要较长的时间。
国信证券研报称当前行业库存和去化周期均处历史低位,且上半年偿债高峰期已过,房企压力得到缓解,叠加疫情影响的消散、需求端政策效果的显现、更大力度的刺激政策出台、低基数效应等因素,下半年销售端有望在一定程度上企稳回升,优质龙头房企将更有意愿且有能力寻求补充土储的机会,从源头带动行业数据的企稳修复。
作者|《巴伦周刊》中文版撰稿人 黄颖芳
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