摄影/Marten Bjork

房地产投资信托(REITs)今年表现强劲，实现了近20%的涨幅。由于近期市场波动较大，投资者纷纷转向REITs，推高了它们的估值。

举例来说，在中美贸易争端升级之际，FTSE Nareit Equity REITs指数的回报率为-2%，相比之下，标准普尔500指数的回报率为-3%。截至8月6日，今年迄今FTSE Nareit Equity REITs指数的回报率为18.55%，高于标准普尔500指数的16.3%。

除了被视为具备在贸易冲突中受影响较小这一特征之外，利率下降也是REITs受青睐的原因之一。REITs必须把至少90%的应税收入作为股息，平均收益率约为4%，几乎是标准普尔500指数2%收益率的两倍。相比之下，8月7日10年期美国国债收益率为1.68%，低于去年11月份的3.2%。

然而，强劲的回报率和诱人的收益率已将REITs的估值推高至接近其长期平均水平。花旗研究(Citi Research)称，REITs最近的交易价格是其远期调整后运营资金额的18倍，远期调整后运营资金额是一个关键的行业指标，该指标排除了某些经常性资本支出，比如更换公寓楼的地毯等。REITs的10年平均市盈率为18至19倍。

尽管许多分析师认为REITs估值合理，但如果再出现一两次大幅上涨，分析师的这种看法可能会改变。

不过，伊顿万斯房地产基金(Eaton Vance Real Estate, EAREX)投资组合经理斯科特·克雷格(Scott Craig)认为，REITs在市场波动之际是很好的投资选择，从它们的总回报（包括收入）水平来看，REITs能够降低风险对投资者的影响。

克雷格还指出，在写字楼和购物中心等领域，租户签订的是长期租约，有时长达五年至10年。他表示，“现金流因此被锁定，而对于股市大多数板块而言却不是这样。”

另一个有利于REITs的因素是它们有充足的现金流来派息和提高股息。花旗研究的数据显示，以调整后运营资金这一指标衡量，REITs目前的派息率约为75%，略低于80%的历史平均水平。

花旗研究美国房地产和租赁房产团队负责人迈克尔·比勒曼(Michael Bilerman)称，“实际情况是目前派息率较低，因此相关公司能够维持自由现金流水平，确保股息的发放。”

许多这类公司的资产负债状况良好，杠杆率低于以往，这得益于利率下降和这些公司发行的债券的到期日是交错的。

比勒曼称，另一个利好因素是“为购买房地产和为房地产融资而筹集的资金达到了创纪录的水平，从而为整个行业提供了良好的支撑。”

克雷格热衷的一个板块是租赁住房，其中包括公寓和独户住宅。他表示，“近年来该市场增长形势趋好，而且还在继续增长。”

在这个板块中，他的持仓情况是：收益率为3%AvalonBay Communities (AVB)、收益率为3.1%的Mid-America Apartment Communities (MAA)和收益率为2.8%的Equity Residential (EQR)。

Avalonbay Communities在美国12个州和哥伦比亚特区拥有公寓资产的所有权和运营权，该公司股票的一年回报率约为18%。该公司的开发项目包括在纽约哥伦布圆环广场的一个公寓项目。

过去一年Mid-America Apartment Communities股票的回报率约为25%，该公司在美国西南部、东南部和亚特兰大中部地区都拥有公寓资产。

Equity Residential专注于城区和人口密度较高的郊区。该公司的市场包括波士顿、纽约、洛杉矶、旧金山、圣地亚哥和华盛顿特区。该股的一年回报率约为23%。

翻译 | 小彩

版权声明：

《巴伦》(barronschina) 原创文章，未经许可，不得转载。英文版见2019年8月9日报道“REITs to Take Shelter In From Stock-Market Storms”。

（本文内容仅供参考，投资建议不代表《巴伦》倾向；市场有风险，投资须谨慎。）