最近经济方面的消息一直都很不乐观，导致大量人群居家隔离的疫情看起来也可能威胁到房地产这一关键经济领域的稳定。4月份美国失业人数达到2007年至2009年“大萧条”两年间失业人数的两倍多，在4月份的第一周里，大约三分之一的公寓租户无力交房租。3月份消费者支出下降了7.5%，这是1959年美国政府开始编制该数据以来出现的最大单月跌幅。虽然经济正面临严重威胁，但房地产市场最终可能比许多业主和潜在买家预计的更具抗跌性。

实际上，经济衰退并不一定预示着房价会出现暴跌。房地产公司Zillow的数据显示，自1997年以来（不包括“大衰退”），美国发生过1039次州级的经济衰退，在这段时期81%的时间里，住房价值是升值的，平均升幅为4%。今年房价一直保持稳定，4月底Zillow上待售房屋的价格中位数实际上比去年同期高出1%。

瑞银全球财富管理(UBS Global Wealth Management)首席投资办公室美国房地产业务主管乔纳森·沃洛申(JonathanWoloshin)说，“房地产市场可能会有下滑的风险，但我们认为不会出现金融危机时的那种情况。”

之前房地产市场的一些好消息是暂时的，目前该市场已经陷入停滞，买家和卖家都寥寥无几。没有交易，就不会有价格变动。金融服务公司Edward Jones投资策略师、全国性房地产经纪公司Redfin前首席经济学家内拉·理查森(Nela Richardson)说，“疫情并没有导致房地产市场出现大打折扣的现象。”然而在各州逐渐重启经济、住房市场开始回升之际，政府为持有联邦政府支持的抵押贷款的人提供了延期还款的选择，这应该会把取消抵押品赎回权给房屋价值造成的一系列连锁影响降到最低。

还有其他一些理由对房地产市场保持乐观。目前的房屋供应是几十年来最紧张的，在疫情暴发前，大多数业主的房屋净值都处于较为健康的水平。Moody’s Analytics首席经济学家马克·赞迪(MarkZandi)说，“目前房价没有像上次危机时那样被高估，因为这个市场上没有投机行为，也没有大量次级贷款。”

但这并不意味着房地产市场可以高枕无忧，无论是想买进、卖出、还是两者兼而有之，接下来的几个月甚至几年都会很棘手。《巴伦周刊》采访了几位经济学家、住房分析师和房地产专家，讨论了住房市场目前的情况以及未来会发生什么。

第一阶段：市场现状如何？

在因疫情而中断的活动中也包括春季购房活动。世界卫生组织(WHO)宣布新冠病毒肺炎为全球大流行后，美国的房地产市场陷入停滞。虽然这对房地产经纪公司和搬家公司来说可能是个坏消息，但也可能使市场免遭这场危机最严重的打击。

4月初进行的一项调查发现，59%的全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)成员称买家把买房的时间推迟了几个月，90%的受访者称买家的兴趣有所下降。3月下旬，Zillow上待售房源页面的浏览量大幅下降，新的待售房源也很少。3月初，Zillow的新房源量比去年同期增长了17%，然而截至4月26日，新房源量比去年同期下降了40%。

赞迪表示，那些不需要搬家的卖家可能会在降价前撤回他们的房源，部分原因是保持社交隔离不利于房屋展示。他说，“这些卖家只有感觉安全才会进行交易，而这可能需要一两年的时间。”

和始于2007年的金融危机不同的是，大多数业主这次有能力等待危机结束。在当前这场危机暴发前，“抵押贷款的质量非常好，”赞迪说。而且大多数业主的房屋净值能够经受得住房价下跌的影响。换句话说，这一次很少有业主会面临抵押贷款价值高于房屋市场价值的风险。在金融危机期间，许多业主在出售房屋还是“还给银行”之间做决定时，房屋净值起着至关重要的作用。

联邦政府也以金融危机期间未见的方式介入帮助业主。得益于3月份通过的《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》(CARES Act)，大多数业主可以在最多180天的时间内延长他们的抵押贷款还款期限，而且还可以选择在此基础上再延长180天，期间没有任何费用、罚款或附加利息。该法案特别适用于美国大约75%由房地美(Freddie Mac)、房利美(Fannie Mae)或其他政府机构支持的抵押贷款。但瑞银的沃洛申说，许多非机构抵押贷款发放人也大大延长了还款期限。

“这就像是把曲线拉平，延期还贷是减缓止赎风险上升的一个非常有效的工具，”Attom Data Solutions首席产品官托德·泰塔(ToddTeta)说，他预计，止赎事件将“在未来六个月内逐渐减少。”

赞迪表示，典型年份里止赎事件会有50万例，他估计这个数字在2020年和2021年会翻一番，总共会有200万例。然而，虽然金融危机期间的止赎对房屋价值产生了连锁影响，但这一次的情况可能不会是这样。

加州大学洛杉矶分校(UCLA)金融学教授、Richard S. Ziman Center for Real Estate主任斯图尔特·加布里埃尔(Stuart Gabriel)说，“丧失抵押品赎回权会压低社区的房产价值，然后造成更多丧失抵押品赎回权的现象。”他研究了房地产崩盘期间加利福尼亚州持续了六个月的止赎期的影响，得出结论认为这种尝试是有效的。他说，“这样做让市场暂停了一段时间，然后有时间往更好的方向发展。”

这并不是说市场最终不会付出任何代价。延期还贷意味着现在没有支付的款项会附加到未来的款项上，但目前还不清楚具体情况会是什么样的。“真正棘手的部分是，延期还贷并不意味着取消还贷，”Zillow高级首席经济学家斯凯勒·奥尔森(Skylar Olsen)说。“对于近期在房价高昂的城市买房的人来说，按揭付款可不是闹着玩的。所以如果在高昂的还贷额上再加一笔，那么还贷会变得非常困难。”

第二阶段：市场回升

房地产市场什么时候回升取决于病毒感染率的趋势和社交隔离措施的实施情况。不过经济学家们认为，从目前重启经济的情况来看，房地产市场活动可能会在夏季逐渐回升。Edward Jones的理查德森说，在最好的情况下，“购房季的高峰期将从春季推迟到秋季，但如果出现新一波疫情以及实施更多社交隔离措施的话，那么秋季购房活动可能会中断。

当购房活动真正再次开始活跃时，我们届时将更好地了解这场危机对房地产业的影响。假设2020年美国GDP下滑4.9%、2021年增长5.7%，Zillow预计从现在到今年年底房价将从疫情前水平下降2%至3%。

和房屋标价相比，买家更关注每月的还款额，这也是房地产市场与利率紧密相关的原因。赞迪表示，好消息是，30年期固定抵押贷款利率最近徘徊在3.3%左右，如果10年期美国国债收益率保持在目前的0.6%附近，那么前者可能会首次降至3%以下。他还称，贷款机构迟迟没有下调利息是因为它们有一些积压的再融资业务，但随着这一问题得到解决，未来利息可能会进一步下降。

不太好的消息是：获得贷款可能会变得更难。抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的信贷可获得性指数——衡量申请抵押贷款难易程度——在几周内跌至2014年12月以来的最低水平。房利美和房地美以及私人抵押贷款机构收紧了放贷标准，要求申请人提供更新后的收入和资产文件，减少了对合格的自营职业收入的要求，同时还对申请人的信用评分提出了更高要求。

需求是影响住房市场的一个因素，供应也是如此。“目前市场供应严重不足，尤其是中低价位的市场，”赞迪说。他指出，整个房地产市场的空置率处于35年来的最低水平，并且还在不断下降。

事实上，在疫情暴发前就有过一场住房负担能力危机，很大程度上是供应缺乏造成的。自2008年房地产市场崩盘导致建筑业崩溃以来，单户型住房开工数直到最近才突破20年来的平均水平。预计开工数会再次下降，因为社交隔离导致建筑工地的进度放慢，美国有九个州最近禁止或限制住宅建设活动。

在7200万千禧一代（年龄从24岁到39岁不等）进入买房高峰期、年纪较大的业主不愿以大换小或搬进公寓和养老院之际，房屋供应短缺问题可能会进一步加剧。

“你认为你能说服你奶奶现在搬家吗?”总部设在西雅图的首席投资官比尔·斯米德(BillSmead)问道。他说，“就成年人口的规模而言，现在供应严重不足。我们认为疫情暴发后的供应情况和二战后的情况类似。”

当然，房地产市场是区域性的，劳动力市场的健康状况、住房承受能力、人口统计特征以及不断变化的买家偏好是最终决定房价走向的一些因素。目前病毒感染率是另一个因素。

一些市场的买家正开始再次寻找目标。3月31日以来，Zillow洛杉矶房产的浏览量每天都比一年前高。

Zillow的数据显示，包括纽约、费城、波士顿和底特律在内的那些疫情依然很严重的城市还没有出现搜索量上升的现象。

失业率也会影响房价。休闲、酒店和零售行业就业率较高、再加上相对于中等家庭收入而言房价较高的市场可能更容易受到影响。截至2020年2月，拉斯维加斯38%的非农就业人数都和上述行业有关。奥兰多的这一比例为32%，檀香山为26%，迈阿密约为25%。与此同时，这些城市的房价近年来也大幅上涨。瑞银的沃洛申表示，在经济稳定下来之前，这些因素将导致这些城市面临更大的房价下跌的风险。

但任何事情都有例外。在拥有大量退休人口和远程办公族（包括笔者）的俄勒冈州的本德(Bend)，人们仍在建造定制房和观景房，尽管他们不得不在虚拟环境中这样做。

“这个星期太疯狂了，”Cascade Sotheby’s International Realty房地产经纪人杰奎·塞布尔斯基(Jacquie Sebulsky)说，她刚刚为当天上市的一套房子报了价。来自俄亥俄州的客户通过虚拟方式花了近两个小时参观了这套房子，然后给出了约60万美元的报价。在过去的几周里，她和她的商业伙伴以这种方式向买家展示了许多房产，其中许多买家来自其他州。

塞布尔斯基在上次衰退期间开始从事这项业务，她认为这种增长速度不会持续下去。她说，2008年房地产市场崩溃，但本德的房地产市场是2011年触底的。她称，“我们告诉卖家现在就挂牌出售，因为现在仍然有买家。”

第三阶段：考虑长期影响

可以肯定的是，住房是一项长期投资，因此现在的问题是，疫情和社交隔离是否会给商业、社会和住房偏好产生持久的影响。在城市里居家隔离的人会涌向郊区和卫星城吗？如果人们在长时间必须在家办公，离开城市这种选择是否会更加可行？“我们可能刚刚经历了一场大规模的社会实验，美国人过去从未这样在家工作过，”Zillow的奥尔森说。

如果美国经济重启而国际旅行限制措施仍在继续实施，那么国际门户城市可能更容易受到房价下跌的冲击。理查森说，“疫情会给门户城市需求带来怎样的长期影响（无论是经济上还是消费者行为上）将受到关注。”

二十一世纪第一个10年曾被认为是城镇化的10年，多数观察人士和经济学家指出，在这10年间有大量人口迁出郊区进入城市。然而在这次疫情暴发之前美国城市的增长实际上就已经停滞不前。“每个人都在谈论离开城市的话题，因为城市太危险了，但这种情况在过去的四五年里一直在发生，”布鲁金斯学会(Brookings Institution)城市政策项目高级研究员、人口统计学家威廉·弗雷(William Frey)说。

弗雷分析了近年的人口普查数据，发现人口超过100万的大都市地区在过去的四年中增长放缓的情况最突出，其中一些城市的人口减少，这些城市的核心区域也是如此。

这是为什么？他称，首先，过去几年人口迁移势头放缓。但更主要的原因是结婚生子的千禧一代离开城市去小城市和郊区买房子。“这是典型的生命周期迁移模式，”弗雷说。他指出，金融危机促使千禧一代搬到城市寻找工作机会，即使这意味着和别人一起租住昂贵的公寓。

长期看涨房地产市场的斯米德说，尽管千禧一代的时间线和人生轨迹与前几代人不同，但是当你面对狭小的公寓和哭泣的婴儿时，共享经济就失去了它的光彩。现在再加上疫情以及远程工作带来的更大灵活性，斯米德预计将有大量人口向郊区和生活成本较低的城市迁移。

弗雷称，城市将继续繁荣发展，部分原因是Z世代的登场（即现在的青少年和二十多岁的年轻人）。他说，“我对城市未来的增长并不悲观。”他表示，“Z世代很可能在这次疫情过后迁入城市，就像千禧一代在大萧条之后做的那样。”

计划搬家？

做住房方面决定的最大驱动力是你想住在哪里和想要什么样的生活方式。房地产是一项长期投资，尤其是在经济困难的国家。“把它当作一个人生目标，而不是一个投资目标，”Edward Jones的理查德森说。因此，如果保持社交距离带来的挑战让你想做出一些激烈的举动，那么请不要因情绪或狭小的居住环境意气用事。但如果你已经有了搬家的计划，以下是搬家前应该了解的一些情况。

现状

房地产市场正陷入停滞。

卖家：:现在挂牌上市不是个坏时机。目前库存很少，这意味着许多市场的价格比较稳定。

买家：别指望砍价。房地产集团Sagan Harborside Sotheby’s International Realty波士顿地区负责人达纳·布尔(DanaBull)说，“卖家不一定会在价格上让步。”

近期前景

夏季和秋季交易量可能回升，但房价可能走软。Zillow预计今年房价将下降2%到3%。

卖家：寻找一个能够应对艰难市况、掌握虚拟参观房产技术的经验丰富的经纪人。

买家：贷款标准可能收紧，其中包括要求贷款人的信用评分要更高、提供更多文件以及更多收入方面的要求。

长期前景

7200万千禧一代正处于或接近购房高峰期。

卖家：考虑未来买家在装修上的偏好以及房屋给买家留下的第一印象。

买家：关注当地就业数据、建筑活动和人口统计数据，但要理性看待搬家。理查德森说，“家是一个你生活、建立家庭、和邻居互动以及‘自我隔离’的地方。”

翻译 | 小彩

版权声明：

《巴伦周刊》(barronschina)原创文章，未经许可，不得转载。英文版见2020年5月11日报道“Coronavirus Has Upended the Real Estate Market. What It Could Mean for the Value of Your Home.”。

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