投资农用土地是一种可以创收并且持续对冲通胀的方式，长期以来该领域的投资一直由机构投资者主导，对大多数投资者来说，农田不像其他形式的不动产那么容易接触到。 

全美房地产投资信托委员会(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries，简称NCREIF)的数据显示，养老基金和其他免税投资工具目前持有约1331处美国农田，价值162亿美元。除了这些免税投资，以及其他一些由超级富豪管理的私人基金和资产之外，散户投资者还可以通过上市交易的房地产投资信托(REITs)——例如Farmland Partners Inc. (FPI)和Gladstone Land Corp. (LAND)——投资农田。截至8月21日，过去五年Farmland Partners的回报率为12.2%，Gladstone Land 的回报率为6.04%。

相比之下，TIAA旗下投资管理公司Nuveen子公司Nuveen Natural Capital的数据显示，自1991年以来，农田私人投资的平均年回报率一直高于通货膨胀率。截至6月30日的一年里，NCREIF农田指数(NCREIF Farmland Index)的累计总回报率为8.19%，同期美国消费者价格指数(CPI)为3%。

为了让更多投资者能够将农田作为一种投资资产类别，Nuveen Natural Capital通过金融科技平台iCapital推出了一只长青基金，向合格的散户投资者开放其全球农田投资策略。 

新基金的投资对象包括对行栽作物（如玉米、大豆和水稻）、葡萄园和园艺作物（如杏仁和开心果）。琼斯说，这只基金的大部分资金都投向了美国资产，约10%的资金投资于智利。 

理财杂志Penta近日与琼斯讨论了Nuveen的农田投资策略，以及Nuveen向更多投资者敞开大门的原因。 

投资农田的好处 

农用土地为投资者带来了一种不同于写字楼或住宅的房地产投资方式。琼斯说，农田能带来“强劲且稳定”的收入，在整个经济周期中都具有弹性，投资回报和公开市场的相关性非常低。 

这是因为农田通常不受整体经济的影响。琼斯说：“在经历过新冠疫情后我们了解到，人们不一定要去办公室，但一定要吃饭。” 

农田能带来稳定回报并可作为通胀对冲工具的另一个原因是，与商业地产相比，农田的租赁协议和估值的波动较小。琼斯指出，如果一栋拥有20个租户的写字楼失去了一个主要租户，“可能会立刻影响到估值”。 

此外，到2050年，全球人口预计将增加至90亿，与此同时，可用于种植粮食的土地正在减少。投资农田还涉及对技术和创新的投资，例如促进农业发展的可再生农业实践。琼斯说：“这是一个全球性问题的解决方案。” 

农田为什么是稳定的通胀对冲工具？ 

琼斯指出，Nuveen为散户投资者推出的投资农田的基金可能无法为投资者带来两位数的巨额回报，总回报将在“4%到6%”之间。 

长期租赁协议是农田可以对冲通胀的原因之一，另一个原因是农作物价格往往会随着物价一起上涨这一事实。琼斯说：“我们投资的农田资产都具备这一属性。” 

除了持有可用于租赁的农田资产，Nuveen还拥有并经营农用土地，通过出售农作物直接创造现金流。琼斯说，Nuveen还可以从土地增值中获得一些现金，不过出售土地并不常见。 

琼斯说：“农田是这样一种资产类别：如果不是由Nuveen等公司管理，就是由私人所有，因此不会经常出现在市场上。” 

Nuveen还提高了农田投资策略的多元化，从而最大限度地降低了野火和干旱等农用土地面临的风险。投资组合规模约为10亿美元，行栽作物的目标权重约为50%，另外50%平均配置给葡萄园和园艺作物。 

琼斯说：“我们已经预测出了这三大类农田投资的回报概况，这样的配置比例非常理想。” 

农田属于长期投资 

琼斯指出，在听取了为高净值投资者群体服务的注册投资顾问的意见后，Nuveen决定探索让散户投资者参与其农田投资策略的可能性。 

Nuveen没有创建一个流动性有限、持有期最长为10年的私募股权结构，而是选择设立了一只持续由私人资金供资的常青基金。 

琼斯说，虽然这类基金的灵活度更高，但流动性不如共同基金（投资者无法在一天或一周内买卖），而且还有其他限制。他说：“当然，买这只基金的人也不会是那种想在一年后就卖出的人。” 

长青基金的最低投资要求往往较低，此外，资金可以立即用于投资，这一点和传统私募股权基金不一样。投资者还可以在10年以上的期限内持续投资，利用复利提高回报。 

文 | 艾比·舒尔茨(Abby Schultz)

编辑 | 郭力群 

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《巴伦周刊》(barronschina)原创文章，未经许可，不得转载。英文版见2023年8月22日报道“Investing in Farmland to Buffer Inflation”。

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